지상물매수청구권의 요건과 효과

주택이나 상가 등의 건물을 임차한 임차인은 주택임대차법 또는 상가임대차법에 따른 보호를 받습니다.

​그런데 건물은 자기 소유이나 건물이 위치한 토지가 타인 소유인 관계로 (건물이 아니라) 토지를 임차하여 사용하는 경우도 종종 볼 수 있는데요, 이 경우 건물이 주택(또는 상가)라 하더라도 건물을 임차한 것이 아니므로 주택(또는 상가)임대차법의 보호를 받을 수는 없습니다.​

그러나 이러한 경우 임차인은 임대인에게 건물을 매수하도록 청구할 수 있는 권리가 인정될 수 있고, 이를 법적인 용어로는 ‘지상물매수청구권’이라고 합니다.

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위와 같이 임차인에게 인정되는 지상물매수청구권의 요건과 효과를 차례로 살펴보겠습니다. 

1. 요건

① 건물소유목적, ② 임대차기간만료, ③ 건물현존

 

토지임차인의 지상물매수청구권이 인정되기 위하여는, ① 건물소유 등을 목적으로 한 토지임대차에서 ② 그 기간이 만료하였고, ③ 건물이 현존하여야 합니다.

민법   제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.   제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

먼저 위 ① 요건은 ‘건물소유’ 등을 목적으로 할 것을 요구하므로, 토지임대차계약 당시 임차인의 그 지상건물에 대한 소유를 목적으로 한다는 점이 합의되지 않았음에도 임대차기간동안 임차인이 무단으로 건물을 축조하였다면 매수청구권이 인정되지 않습니다.

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한편 위 ②요건은 토지임대차의 ‘기간이 만료’될 것을 요구하고 있으므로, 임차인의 ‘채무불이행’을 이유로 임대차가 종료되면 매수청구권은 인정되지 않습니다.

 

대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결   공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제643조, 제283조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.   이 사건에서 보면, 이 사건 토지임대차는 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 것인데, 피고가 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 제3자에게 무단으로 전대하고 1999. 4. 1.부터 차임을 2기 이상 연체함으로써 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 그 계약을 해지하는 원고의 의사표시에 따라 종료되었으므로, 피고로서는 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없고, 따라서 피고가 원고에게 이 사건 건물을 양도하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 위반되지 아니하여 그 효력이 있다. 그렇다면 위 약정에 따라 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도하고, 1999. 4. 1.부터 그 명도에 이르기까지 임료 내지는 부당이득액을 지급할 의무가 있다.

한편 위 ③요건은 건물이 기간만료시에 현존할 것만을 요구하고 있으므로, 임대차계약 당시는 존재하지 않았으나 임대차기간 중 축조된 건물도 매수청구권의 대상이 되고(단 이 경우 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차라는 점은 합의가 되었어야 합니다), 미등기·무허가건물도 매수청구권의 대상이 됩니다.

대법원 1993. 11. 12., 선고, 93다34589, 판결   원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여, 원·피고 사이의 이 사건 토지에 대한 임대차계약은 기간의 약정이 없는 것으로서 원고의 해지통보에 따라 1992.4.24.자로 적법히 해지된 사실을 인정하고, 한편 이 사건 토지상에 피고가 건축한 판시 정미소, 창고 및 주택에 대하여 매수청구권을 행사한다는 피고의 주장에 대하여, 임차인의 매수청구권의 행사대상이 되는 건물은 최초 임대차계약 당시의 기존 지상물과 그 후 임대차계약 종료 전에 임대인의 동의를 얻어 신축한 지상물에 한정되는 것이라고 전제한 다음, 임대차계약 당시부터의 기존 지상물은 판시 (가)부분 정미소와 (바)부분 주택뿐인데, 위 (가)부분 정미소에 판시 (나)부분 창고가, 위 (바)부분 주택에 판시 (사)(아)부분 주택이 각 무단으로 증축되어 부속됨으로써 원래의 정미소 및 주택보다 현저히 면적이 증가되어 기존의 지상물과 동일성을 유지하고 있는 건물로는 보기 어렵게 되었고, 또한 판시 (다)(라)(자)부분 각 창고는 임대차계약 후에 원고의 동의없이 신축된 것이어서, 결국 위 판시부분 모두가 매수청구권의 대상이 되지 않는 것이라고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하였다. 그러나 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다고 할 것이다. 더욱 원심은, 원·피고 사이의 이 사건 토지에 대한 임대차계약은 기존의 주택소유 및 정미소의 설치운영을 목적으로 한 것이고, 피고는 위 임대차관계 존속중에 주거 및 정미소의 운영에 필요하여 이에 사용하기 위하여 창고 등을 증축 또는 신축한 것으로서 임대차계약의 목적에 반하지 않는 것이었으며, 또한 이를 금지하는 약정이 있었다고 인정할 증거도 없다고 판시하였는바, 그렇다면 이 사건 토지상에 잔존하는 판시 각 창고 및 주택은 특별한 사정이 없는 한 피고의 매수청구권의 대상이 된다고 함이 상당하다고 할 것이다.

 

대법원 2013. 11. 28., 선고, 2013다48364,48371, 판결   민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.

2. 효과​

 

매수청구권 행사시점을 기준으로 매매계약 성립

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임차인의 지상물매수청구권의 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 매매계약이 성립하게 됩니다. 즉 임대인의 동의가 없더라도 임차인의 일방적인 권리행사로 계약이 성립하고, 건물의 매매가격은 임차인의 매수청구권 행사시점을 기준으로 산정됩니다. 

대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003,46027,46010 판결   건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.

또한 건물매매계약의 성립에 따라 임차인은 임대인에게 건물인도 및 소유권이전등기를 할 의무가 발생하고, 임대인은 임차인에게 건물대금을 지급할 의무가 발생하며, 이는 서로 동시에 이행하여야 할 관계에 있습니다. 

대법원 1998. 5. 8., 선고, 98다2389, 판결   토지 임차인의 매수청구권 행사로 지상 건물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다

한편 임차인은 임대인으로부터 건물매매대금을 지급받지 못한다면 건물인도는 거부할 수 있으나, 판례는 임차인의 건물소유 자체가 토지사용에 해당한다고 보고 토지의 임대료는 지급해야 한다는 입장입니다. 이 때 토지 임대료는 원칙적으로 기존에 약정한 임대료가 있다면 이에 따르나, 실제 시가와 현저히 차이가 난다면 감정에 의해 다시 산정될 가능성이 있습니다.

대법원 2001. 6. 1., 선고, 99다60535, 판결   [1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례.

 

대법원 1998. 5. 8., 선고, 98다2389, 판결 ​ 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 대지에 관한 임대차계약이 적법하게 해지되었다면 피고는 권원 없이 원고들의 소유인 이 사건 대지 위에 건물을 소유하고 있는 것이 되어 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 원고들의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 있고, 이로 인하여 원고들에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 함에도 불구하고, 원심이 이와 다른 견해에서 그 판시와 같은 이유로 원고들의 위 주장을 배척한 조치에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 아니할 수 없다.

한편 지상물매수청구권은 임차인을 두텁게 보호하기 위한 규정이므로, 설령 임차인이 임대인과 지상물매수청구권을 포기하는 약정을 했더라도 이가 임차인에게 불리한 이상 무효입니다.

제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

3. 결론​

이상과 같이 토지임차인의 건물매수청구권이 인정되기 위한 요건과 효과의 기본적인 내용을 살펴보았습니다. 관련 분쟁이 있거나 궁금하신 점이 있는 경우 저희 사무소로 편히 연락 주시면 상세하게 설명해 드리겠습니다.

 

감사합니다.